聞濤：對物業管理改革發展的幾點思考

“行業好，企業才能好；人才旺，事業才興旺；謀變革，攜手創未來！”——中國物業管理協會副秘書長、成都金房物業董事長聞濤在中物協第三屆常務理事會第四次全體會議上的發言。

發言內容：

“碧玉妝成一樹高，萬條垂下綠絲絳，不知細葉誰裁出，二月春風似剪刀”。2014的春天就這樣悄然而至，我卻還時常沉浸在成都市、中物協組織的這些活動中，思考著整個行業已經拉開大幕的“謀變革求發展”。

2013 年10月28日，中國物業管理協會在北京發布《物業管理行業發展報告》（以下簡稱“《報告》”）和TOP200企業，尤其是《報告》對行業、企業深度調研后提煉的各種數據和統計分析，充分肯定了行業對全面建設小康社會和構建和諧社會的積極意義，總結了行業的發展及近兩年來的進步，為行業未來的發展指明了方向。今天，中國物業的同仁們共聚美麗的杭州共商行業未來發展，如何實現中國物業管理行業的中國夢，在此，個人也談幾點不成熟的感想和思考，以饗同業。

一、行業好，企業才能好

通過學習《報告》，使千亿更加了解自己所在的這個行業。尤其是深刻體會到了：只有行業好，企業才能好。

《報告》顯示我國物業管理行業有71000余家企業，612.5萬從業人員，管理各類房屋面積145.3億平方米，年營業收入超3000億，各個數據較之2008年經濟普查數據公布的有大幅度增長。毫無疑問，種種數據顯示出千亿官网行業蓬勃發展的景象，作為物業管理人，這是讓千亿十分感到自豪的。另一方面，據《報告》統計，全國31個省、自治區、直轄市中，20個頒布了條例，4個頒布了管理辦法或規定，27個省會城市，有16個頒布了條例，4個制定了辦法，3個制發了規定，物業管理法規體系的基本建立，保證了行業的向好和發展。

用中物協謝家瑾會長的話來講，物業管理行業的發展，提高了城市管理水平，改善了人居和工作環境，對增加就業、擴大消費、促進經濟增長發揮了重要作用，為全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會作出了積極貢獻。

伴隨著行業的成長，一大批優秀的企業脫穎而出，特別是以TOP100企業的發展數據來看，2011年經營總收入為268.2億元，至2013年，收入就達到了425.7億元，年度凈利潤也由18.1億元上升為23.8億元。在2013年，經營收入超過3億元的企業達到了55家，而排名第一的萬科物業甚至達到了32億元。除卻這些數字，還有更多的企業在提升服務水平、創新商業模式、承擔社會責任等方面，作出了積極的、有成效的貢獻——不能不說，這些物業服務企業取得了巨大的成就。

在《報告》中，成都共有11家企業進入全國top200，綜合實力TOP200中排名第五，一級資質90家，四川省共有3200家物業管理企業，管理面積達8億平方米，正是行業的蓬勃發展帶動了企業良好成長。

成都市物業管理協會在主管部門的指導下和關懷下，一直以來，堅持以構建和諧物管為發展綱領，深入貫徹物業管理法規政策，緊緊圍繞行業發展為中心任務，認真落實政府主管部門的工作部署，加強行業自律，優化發展環境，規范市場秩序，提升行業形象，培育行業隊伍，深化合作交流，取得了較好的成效，2014年3月13日，成都市民政局向成都物業管理協會頒發了中國社會組織最高等級5A級社會組織證書和獎牌，是全省物業管理行業唯一獲此殊榮的社會組織。

我的職業就是我的宗教。作為物業人，我堅信，行業好，企業才能好，積極參加行業活動建設，既是義務更是責任。

二、人才旺，事業才興旺

常言道，興衰在出令，存亡在所任。21世紀企業的競爭一定是人才的競爭。

對任何行業和企業來說，人才是根本，物業管理行業依然。

根據《報告》統計數據顯示，至2013年，物業管理行業共有612.3萬從業人員，其中，本科學歷占5.68%，大專學歷占20%，物管師43919人，占0.7%。2013年相比于2011年，行業的人才結構已經發生了較大的變化。再以TOP100企業的數據來看，2011年擁有物業管理師的人數為1893人，2013年增加為4101人，企業的經營管理人員增長了42.82%。

可以說，盡管行業還未改變勞動密集型的行業屬性，但是以物業管理師為核心的高端人才的大幅增加，已經和正在改變行業的人才狀況，并由此帶動和促進了行業的職業化進程。

作為一個服務性的行業，千亿官网最終的目的就是服務好業主，為業主的工作和生活提供舒適、方便，讓業主感到滿意。而要把服務工作做好，在當前物業管理行業實際薪酬待遇偏低的情況下，職業精神就愈發顯得重要。這一點也在業界的企業實踐當中得到了印證，比如，越是重視職業精神的企業，員工越有歸屬感，企業經營也開展得好；同樣，那些持續發展的優秀企業，員工的職業精神就強烈，人才就越旺盛。

在成都金房物業，十分注重優秀職業人才的培養。比如，千亿在提升員工專業素養的基礎上，比較注重員工職業精神的塑造。如千亿官网結合實際情況提出了“忍辱負重，勇往直前，團結奮進，開拓創新，無私奉獻”的職業精神。在金房物業，千亿引導每一位員工首先從自身的言行中體現出職業精神來：敬業、勤業、創業、立業。這些年來，正是這種職業精神和職業情懷的大力培育和引導，才保證了金房物業的幾千名員工在自己的崗位上兢兢業業，并逐步從他律到自律再到自覺直至信仰，最終大家都無限熱愛自己的職業。

人才興，事業才興。以金房物業的實踐來看，企業15年來的發展歷程就是一個培育人才、使用人才、依靠人才的過程。例如，金房物業的李永明，十年前進入公司時是一名普通的秩序維護員，但是，他在工作中用心觀察、努力學習，不斷提升自己的專業素養，在發現他的學習精神和能力后，企業有意識地創造條件安排其學習管理。短短幾年后，李永明從當初的秩序維護員，逐步成長為主管、項目經理，到今天，李永明依然是管理著100多萬平方米項目、項目員工100多人的片區經理。可以說，李永明在金房物業實現了自身的職業理想，成功展示了自己的職業價值，而金房物業也通過一個個李永明實現了企業的價值。

我的員工就是我的財富。金房物業正是有了許許多多李永明式的員工，才促進企業不斷發展壯大。

三、謀變革，攜手創未來

中物協通過各種渠道，今后一段時間行業發展的方向突出一個字，就是“變”。轉型升級，多元化服務都體現出“變”。

在2011年，成都市提出建設世界現代田園城市的目標，全力打造“自然之美、社會公正、城鄉一體”的新型城市，并采取以點帶線、以線帶面的方式，在成都市的11條“世界現代田園城市”示范線上設立了13示范點。為此，成都市物業管理協會響應政府號召，鼓勵成都市各物業服務企業積極參與，并藉此提升物業管理水平。近4年來，成都市每年一個主題活動：2011年是管務公開年，2012年是服務規范年，2013年是企業品牌年，今年即2014年為業主年。

2013 年，成都市開展了物業管理“品牌年”主題活動，大力實施品牌發展戰略，通過形成品牌企業評定與管理的長效機制，以提高物業服務水平和業主滿意度。為此，成都市物業管理協會動員會員企業積極參與，經過申請條件審查、專業測評、業主滿意度調查、公眾知名度調查和兩次公示等評定程序，成都金房物業服務有限公司、四川嘉寶資產管理集團有限公司、萬科物業等29家企業成為成都市（首批）物業服務品牌企業，被納入了《成都市物業服務品牌企業名錄》，并受到了表彰和相應獎勵，統一授予成都市（首批）物業服務品牌企業稱號。此次表彰活動是對成都市2013年以來全市物業管理行業深入貫徹落實物業管理“品牌年”主題活動的總結之一，旨在推進成都市物業管理向現代服務業轉型升級。

此次評選品牌企業也是對金房物業謀變革求發展的“測試”。金房物業自創立以來，以老舊小區和項目起家，被業界戲稱為“草根出生”。其時，金房物業從人員到項目，在行業里都屬低端，尤其是所接項目多為二手小區、老舊小區，硬件條件落后，管理難度大，問題比較多。因此，金房物業在打造企業形象方面選擇了“責任企業”，并由此得到了包括中物協謝家瑾會長、行業同仁以及社會的認可。但是，隨著各類新項目的不斷承接，在原來責任企業的品牌之上，企業亟待塑造新的品牌形象，或者賦予企業品牌新的內涵。

為此，金房物業目前接管的各項目，在做好物業服務的基礎上，開始積極探索經營模式的創新。例如，引進了民生銀行進行合作，由民生銀行在項目設點，每設一個點給項目帶來平均10000元的直接收益。金房物業目前在管100多個項目，這筆收益就是100多萬元。2013年5月成立了金房善源社區服務中心，開展居家養老服務；項目上大力開展科技物業的探索，引進新技術和產品，鼓勵各項目開源節流，并由總公司制定獎勵機制，每個項目每減少1000元開支，獎勵500元。由此，各項目的積極性被調動起來。其中，龍錦雅苑項目僅電費每個月就節約2000元。

在企業管理模式上大膽創新，由企業總部組織項目團隊，并把項目管理的權限極大地授予項目經理，總公司層面只負責建立良好的財務控制、風險控制和品質控制。成都金房物業，從十多年前的200萬平方米老舊小區起步，至今已接管項目超過1200萬平米，企業也由成立時的十幾個人到現在擁有7000多名員工，并成立分公司28個（省內17個，省外11個），企業實現了走出成都，走向全國的初步目標。金房物業未來3—5年，將成立50個分公司，分公司運作全面推行，培養300個優秀項目經理，真正形成以優秀項目經理物管師為核心團隊的組織化運作，參與市場競爭。

2014 年的“業主年”，旨在通過主題活動的深入開展，更大范圍調動和發揮業主物業管理責任主題作用，充分保障業主的知情權、參與權和監督權，實現業主依法維權的能力明顯提升，使業主“質價相符”的市場意識明顯增強，業主委員會的履職能力明顯提高，從而進一步增強物業管理向現代服務業轉型升級的內生需求和驅動力。將通過“業主開放日”、“業主體驗日”、“業主大講堂””為載體深入開展“業主年”的主題活動。

我的行業就是我的歸宿。物業管理行業歷經32年的改革發展，與業界一大批物業管理拓荒者一樣，我將人生中最美好的年華奉獻給了這個行業。回望過去，遙看未來，物業管理是一個平凡卻偉大的行業，但只要確立了目標和方向，只要充滿激情與夢想，敢于改革謀求發展，肯于付出汗水與努力，卑微的人也可以實現了自己的理想。