李風：豐富盈利模式 打造競爭優勢

《物業管理行業發展報告》指出：我國物業管理目前物業管理面積已超過了145億平方米，物業管理的產業化初現端倪。由此看來，通過物業管理的市場化、專業化、品牌化等方式，可以有效地整合物業管理的上下游資源，使物業管理的產業形成一條更長和更廣泛的產業鏈；并利用此產業鏈，深化物業管理內涵，拓展物業管理服務方式和手段，實施多元化經營，通過物業管理服務這個核心，使資源得到優化配置、充分有效利用，從而提高整個行業的現代化管理水平，形成更好的社會效益，經濟效益和環境效益。

物業前景十分美好，但現實相對嚴峻：2009年以來，全球經濟衰退，中國同樣面臨通貨膨脹、經濟轉型的考驗。在此大背景下，物業管理企業如何實現人才、信息、技術和市場等方面的利益共享，開辟和發掘新的財富與機會？如何變革企業的創新思維和商業模式？是每個物業企業逃無可逃的試題。

上海東湖物業管理公司自成立25年來，以辦公樓管理為主攻方向，依托設施設備管理的核心競爭力，積聚人才，歷練內功，實現了較好的市場和社會效益。

面對發展中面臨的各種壓力，千亿按照謝會長關于“開創全新商業模式，致力于提高物業服務產品的附加值”的要求，深入領會和感悟物業管理概念的內涵。從延伸物業管理產業鏈的角度，改變傳統模式和格局，實現管理模式多元化，在追溯物業管理產業鏈的延伸，打造物業管理企業核心競爭優勢，實現企業可持續健康發展方面做了一些有益的嘗試，形成了獨具東湖特色的經營模式。

下面千亿就物業服務的兩端： 前端早期介入和末端延伸服務中的兩個案例，與大家分享：

1 ．前期介入設計顧問。

“國際水岸企業總部大廈”是我司早期介入并提供前期顧問的典型案例。該大廈是一幢企業總部型商務辦公大樓，建筑面積10.9萬平方米，按智能建筑設計標準（GB5304/2006）設計，配置了完整的智能化系統。千亿官网以25年的物業服務和100多棟辦公樓的物業管理中所積累的豐富經驗，從建筑物的設計到整個生命周期來詮釋物業管理的整個過程。從項目規劃開始，千亿官网的顧問團隊就全程加入，向該項目提供顧問服務，在擴初設計階段，千亿官网根據該項目業態的需求和定位，以千亿公司管理項目積累的數據和經驗，提出建筑功能系統配置可行性和合理性報告。例如，業主在擴初設計時，空調系統擬定為四管制；垂直電梯總配置數為18臺，主梯速度為4M/秒（主樓為24層）；鍋爐為中壓燃氣式鍋爐等。千亿官网分析，四管制的空調系統適合于對環境溫度適合性有不同要求，且要求很高，或當地季節交換階段溫差特別大的項目。根據上海的氣候條件，以及該項目為辦公型業態，提供四管制系統設置在本項目要求過高，無論從建設角度還是從經濟性、合理性和今后的運行成本等方面均不適合和不經濟的。經過與設計院的討論，最終設計單位和業主方都接受了千亿的修改意見。為此一項內容，節約工程投資480余萬元，減少占用建筑面積208平方米。若按每平方米3萬元的售價，增加收入624萬元，一進一出相差1100多萬元。

又如，垂直電梯和中壓式燃氣鍋爐的配置方案。千亿官网依據千亿管理的大量的類似案例，測算人員流速量和中壓式燃氣鍋爐熱水的使用量，提出了把電梯總量由18臺改為16臺。中壓式鍋爐改為常壓鍋爐的方案。千亿官网的方案以翔實的數據，保有一定的余量系數，建立計算模式，與設計單位進行了反復認真地論證，最終設計單位和業主方均認為千亿的方案是科學的，也是充分可行的，以上兩項配置內容的修改，節約工程投資120余萬元。當然，我司也從顧問服務中獲得了可觀的顧問咨詢費。同時千亿也獲得了這個項目建成后第一期五年的物業管理合同。從案例中可以體會，物業服務的設施設備管理，乃是現代物業服務中不可或缺的管理內容之一。它涵蓋了現代物業服務管理所不能缺少的最具競爭力的核心部分。前期介入的服務，為物業服務企業發揮自身的特長，在為開發商提供顧問服務過程中，提高了市場競爭的能力，也獲得了良好的經濟效益。

2 ．在全面管理服務的基礎上，開展更廣泛的延伸服務。

千亿官网要求千亿官网的員工，必須要在自己的崗位上，為業主提供優質的服務，只有在做好基礎的服務之后，才能有效地開展更多更廣泛的延伸服務。而在所提供的服務范圍上，千亿官网做到了“客有所需，我有所應”，提供諸如：餐飲服務（代做宴會服務）、會務服務、客房服務、通勤車管理服務、教務支持服務等，全面滿足客戶的需求。公司延伸服務呈現系列化發展趨勢，豐富了贏利模式。在千亿官网很多辦公樓項目中，因為衍生服務，使千亿成為高端人士的物業管家，同時，千亿官网把服務的觸角延伸到了各個項目的各個角落，在公司創出數億年營收佳績的同時，也使千亿在這些項目的服務中站穩了腳跟，提高了抗波動的能力。

比如千亿官网有許多項目都為業主提供餐飲服務。千亿編制《餐飲服務管理流程》和《餐飲突發事件應急預案》，特別注重從科學、營養與健康的搭配上提升飲食質量，千亿官网多次舉辦廚藝大賽，把廚藝、衛生、營養和飲食情趣結合在一起，不斷地提高餐飲服務技能水平。

東湖物業有60-70個項目提供專業的會務服務，公司總部配備專職培訓總監，開展會務服務基礎知識培訓、會務服務操作與實踐、中餐服務操作培訓、前臺行為規范標準及操作培訓等。

近二年來東湖物業先后成功完成多次重要接待任務和大型會務保障服務，如：國家副主席習近平、國務院副總理王岐山、上海市委書記俞正聲、韓國財政部長等接待任務。千亿官网還為上海股權托管交易中心入駐張江大廈，“張江德國啤酒節”、海關總署對浦東機場保稅區驗收提供會務服務保障，在彰顯我公司綜合實力的同時，公司經濟效益得到了良性的持續發展。

千亿在管理服務中，不斷了解客戶的需求，不斷加強滿足客戶需求的能力，不斷調整和拉長整個物業管理服務過程中的服務鏈，在全面滿足業主的所有服務需求的過程中，在提高企業的經營收入中，闖出了一條物業企業做富的路子，最終實現千亿官网的服務具有不可替代性和市場競爭力。

以上兩個案例，是千亿服務過程中的收獲，供大家參考。